Kopen om Retire Verhuurders: UK Property Investment Advice

Share

|

Voor veel mensen een pand is meer dan een plek om te wonen. Het is het begin van een geheel nieuwe levensstijl en een betere kwaliteit van leven. Wat kan beter dan dit alles wordt gefinancierd uit de betaalde huur door iemand anders?

Voor de meeste verhuurders een plek om te stoppen, is waarschijnlijk gelegen op of nabij de kust of in een van de locaties 'honey pot': de pieken, de meren, de Cotswolds, de hooglanden, de Norfolk Broads.

Ik uit om te zien hoe de praktijk zou kunnen worden voor de verhuurders te gaan kopen en verhuren van een woning met de opvatting dat ze op een dag zou kunnen met pensioen te gaan en te leven in.

Opties

Het goede nieuws voor een verhuurder overweegt te investeren in een pensioen eigenschap is dat pensioen populaire locaties zijn vaak plaatsen die ook populair zijn bij vakantiegangers. Dit betekent dat er verschillende opties open voor een verhuurder in het huren van een woning.

Verhuur hun eigendom

Verhuurders kunnen kiezen om te verhuren hun eigendom als een traditionele buy-to-let eigendom. Dit betekent dat laten de residentiële vastgoedbeleggingen het kader van een verzekerde shorthold pacht. De voordelen voor een verhuurder om dit te doen is dat het pand moet worden laat het hele jaar door en dus een verhuurder zal een maandelijks inkomen waarmee vruchten af te werpen hun buy-to-let hypotheek.

De kans is dat een verhuurder moet een agent te laten gebruiken om hun eigendom te beheren. Een verhuurder moet begroting op tussen de 8-15% van de huur om deze kosten te dekken.

Er zijn een aantal potentiële problemen met de aankoop en verhuur van een vastgoedbelegging in deze locaties:

* Acquisitie kosten kunnen hoog zijn, zoals de eigenschappen zijn vaak in de populaire en dure delen van het VK
* Als gevolg van het bovenstaande en het feit dat de lokale bevolking niet sterk kan worden betaald en dus niet in staat zijn hoge huren veroorloven, is dat een verhuurder kan slechts in staat om een lage opbrengst te bereiken.
* De resultaten van een lage huur rendement op het onroerend goed voor de verhuurder is dat zij slechts in staat kunnen zijn een relatief lage lening lenen om de waarde als gevolg van de beperking van de huur te dekken gelegd op kredietverlening door veel buy-to-hypotheek laten bedrijven.

Een verhuurder moet daarom ook rekening met het alternatief voor het kopen van een vastgoedbelegging laat op een vast contract, zoals een verzekerde shorthold huurovereenkomst. In plaats daarvan zou kunnen overwegen het kopen van een vastgoedbelegging als een vakantie verhuurd. In sommige delen van het land, vakanties kan een meer lucratieve propositie, met huisjes in de populaire locaties trekken in zo veel over de zes weken school zomervakantieperiode als een traditionele woning zou trekken in meer dan zes maanden.

Typische lange termijn verhuur kosten voor een twee tot drie slaapkamers huis in de Norfolk Broads zijn ongeveer £ 550 tot 600 pond een kalendermaand, bijvoorbeeld. Maar de vakantie huisjes slapen vier tot vijf in dat gebied kan dat bedrag kosten voor een week in het hoogseizoen. Kerstmis, Pasen en half termijn vakanties zijn ook drukke tijden, maar in het laagseizoen vakantiehuisjes op dergelijke eigenschappen kunnen dalen tot 200 pond per week.

Belastingvoordelen
Het andere voordeel voor particuliere beleggers kopen van een woning als vakantiewoning verhuurd als oplevert voor de buy-to-let is dat indien een onroerend goed werd verkocht als een buy-to-let investering dan de investering kan worden onderworpen aan aanzienlijke meerwaarden belastingen.

Daarom is een vakantie laat belegger kan ook worden aangetrokken door de vermogenswinstbelasting-breaks niet beschikbaar voor de traditionele buy-to-investeerders laten. Zolang het pand is ingericht, beschikbaar te laten voor ten minste 140 dagen van het jaar, eigenlijk laat gedurende ten minste 70 dagen, en voor zeven maanden van het jaar is doorgaans niet bezet door de dezelfde persoon voor meer dan 31 opeenvolgende dagen, de fiscus behandelt de woning als een bedrijf actief.

Dit betekent dat als huisbaas was om te verkopen, het pand in aanmerking komt voor het bedrijfsleven actief verlichting taps op een meerwaarde. Zolang de verhuurder is in handen laten van hun vakantie voor twee of meer jaren zullen zij betaalt slechts een kwart van de normale vermogenswinstbelasting. De meerderheid van de belastingplichtigen, zou bijvoorbeeld, betaalt 10% in plaats van 40% op de eventuele voordelen boven hun jaarlijkse vrijstelling bedrag (8.800 pond aanslagjaar 06/07).

Ter vergelijking: gewone residentiële kunt in aanmerking komen voor de minder gunstige niet-zakelijke taper reliëf, en de winsten volledig belast op eigendommen gedurende drie jaar of minder, en de belasting verlagen door slechts twee vijfde na tien jaar (40 tot 24% voor de hoger - tarief belastingbetalers.)

Vakantie laat 'behandeling als bedrijfsmiddelen betekent ook dat deze investeringen in woningen eigenschappen kunnen worden doorgegeven aan een verhuurders erfgenamen met aanzienlijke voordelen successierechten.

Holiday let - keerzijde
Maar ondanks de fiscale voordelen en de mogelijkheden voor hoge huren, hardlopen vakanties is niet voor slappelingen. Het is niet ongebruikelijk voor landelijke huizen leeg te staan voor ongeveer de helft van de week in het jaar, waardoor dingen moeilijk voor iedereen op zoek naar een regelmatig inkomen.
Jonathan Smith, van de grote vakantie vastgoedkantoor Engels Country Cottages, zegt de gemiddelde bezettingsgraad voor hun B & B 2800 is ongeveer 21 en een halve week. "Sommige delen van het land, zoals Norfolk, zijn meer populair, echter, en gemiddeld rond de 23 tot 24 weken bezetting," zegt hij.

In gebieden met het hele jaar door hoger beroep, zoals de Cotswolds, of grote toeristische steden zoals Edinburgh, Bad of Stratford-upon-Avon, bezettingsgraden zijn waarschijnlijk hoger zijn (zie casus hieronder.) Kan echter eigenschappen in de buurt van badplaatsen aan te trekken zeer hoge prijzen in de zomer, maar staan leeg voor een groot deel van de rest van het jaar.

Financiering van uw woon-en zorgcentrum
Deze hoog-risico beeld kan maken het veel moeilijker voor een verhuurder een hypotheek te krijgen op een vakantie laat dan op een traditionele buy-to-let eigendom.

David Hollingworth van Bath op basis van hypotheek makelaar Londen & Country zegt kredietnemers kunnen over het algemeen niet krijgen een buy-to-hypotheek laten op een vakantieverblijf omdat kredietverstrekkers hebben de neiging aan te dringen op zeker shorthold huur en verhuur (de traditionele zes maanden type.)
"Veel van kredietnemers te willen kopen van een vakantiehuis of appartement te verhuren zullen hebben om de deal te financieren door remortgaging hun eigen huis," zegt Hollingworth. "De meeste geldschieters zullen willen zien dat u de verhoogde hypotheek betalingen kunnen veroorloven zonder huurinkomsten op de tweede thuis."

Building Societies akkoord te lenen op vakantie laten huurinkomsten zijn vrij zeldzaam en hebben leningen strenge criteria.

Bent u bereid voor de extra gedoe?
Vakantie laat je ook komen met een hogere factor dan gedoe residentiële buy-to-laat. Gewone huurders in het algemeen niet verwachten dat de huisbaas om hen te voorzien van vers linnen, schoonmaak en tuinonderhoud diensten per week.

Deze hogere spec geëist wordt door vakantiegasten. In vergelijking buy-to-let eigenschappen zijn vaak voorzien ongemeubileerd. De omzet van de gasten is veel groter voor een vakantie laat waar gasten kunnen verblijven voor slechts een paar dagen. Daarom is een verhuurder waarschijnlijk wil een leasemaatschappij voor de uitvoering van de boekingen en de afzet van hun vakantie vastgoedbeleggingen in dienst. De kosten van dit zal waarschijnlijk oplopen tot ongeveer 20% van de eigenaren van vakantiehuis huurinkomsten, met de mogelijkheid dat de BTW in rekening worden gebracht op de top van deze verhoging van het effectieve tarief tot 23%. Deze kosten vallen niet in dienst van een huis keeper uit te voeren de hele dag tot dag schoonmaak-en onderhoudswerkzaamheden.

Lange termijn beloningen
Ondanks al deze problemen een huisbaas die een potentiële pensioen goed of dit een Cornish cottage, of als "Scottish Landgoederen zou wel verwerven zich een toekomstige levensstijl betaald door hun huurders of gasten koopt, kan enkele anderen veroorloven.

Mijn advies is om grondig onderzoek van het gebied alvorens te kopen. Alle eigendommen belegger zal moeten verrichten investering een zorgvuldige evaluatie van de vraag of de vakantie laten of traditionele verzekerd shorthold huur is de meest geschikte route waarmee de vastgoedbeleggingen moeten worden gekocht en verhuurd.

CASESTUDY

Rosemary Alexander draaide zich om vakantieverhuur vijf jaar geleden na haar twee kinderen het huis uit. "Ik wilde niet terug naar mijn carrière als advocaat, en vakantieverhuur leek voor de hand liggende oplossing om het gat te vullen," zegt ze.

Rosemary en haar man Ian al liet een huisje gehecht aan hun huis in de Cotswolds, maar Rosemary is nu veranderd verhuur vakantie in een lucratieve business door het kopen van een huisje in de buurt Winchcombe. De Alexanders remortgaged hun eigen huis, lenen 100.000 pond op een rentevrije lening alleen naar de nieuwe woning kopen en doen het op. "Ik was een beetje bezorgd over de vraag of huurinkomsten zou betrekking hebben op de hypotheek, maar dat is nog nooit een probleem geweest," zegt Rosemary. Twee jaar geleden kocht ze haar derde huisje, en nu grosses tot 43.000 pond per jaar op de drie eigenschappen. "Mijn uitgaven zijn ten minste 50% van dat, wat met het onderhoud, zakelijke tarieven, hypotheek en andere kosten, 'zegt ze. "Ik gebruik een aantal van mijn winst te proberen en aflossing van de hypotheek, als mijn voornaamste doel is meerwaarde."

Aanvankelijk gebruikte ze vakantiehuis bureaus, maar dacht hun provisies maakte haar prijzen te duur. Nu ze de markten van de huisjes zelf en adverteert op websites, alsook via de plaatselijke VVV. "Mijn marketing kosten zijn 1.000 pond per jaar, maar ik heb vrij volledige bezetting - 48 weken in twee van de huisjes - dus het is het waard, 'zegt ze. Twee van haar huisjes slaap vier tot vijf personen, en kosten tussen de 195 pond en 495 pond per week, afhankelijk van de tijd van het jaar. Voor de derde, een slaapkamer wildaster huisje, kosten ze tussen £ 195 en 320 pond. 'Het is hard werken, en je hebt de follow-up onderzoek snel, maar ik ben het opbouwen van een vastgoedportefeuille. "

Makelaar Hawk, een site rechtstreeks gericht op Britse Verhuurders. De site bevat gratis property management software waarmee een Verhuurdervolgen al hun financiële gegevens met betrekking tot hun portefeuille. Het maakt het mogelijk verhuurders om af te drukken huurovereenkomsten en andere vormen GRATIS FOREVER. De site genereert een real-time huur boek voor elke eigenschap als het berekenen van een verhuurders belasting liabilty. Gratis bij propertyhawk.co.uk

---