De huurovereenkomst en de verantwoordelijkheid voor REPARATIE EN ONDERHOUD

Verantwoordelijkheid binnen een huurovereenkomst

Share

|

Een van de belangrijkste kwesties in verband met de huur en verhuur van onroerend goed is dat van onderhoud en reparatie met betrekking tot de huurovereenkomst. Wie is verantwoordelijk als het dak begint te lekken, de centrale verwarming breekt? Zelfs indien de verhuurder en huurder hebben een uitgebreide huurovereenkomst dat deze zaken in bestrijkt volledig verschillende Handelingen van het Europees Parlement vaak overrulen de huurovereenkomst. De wet is niet opgenomen in een een enkel statuut: het is een mengsel van gemeen recht (rechter-en-klare wet) en verschillende wettelijke bepalingen om te gaan met diverse zaken, waaronder huurovereenkomsten.

Voorrang van bedingen in een huurovereenkomst

In common law verhuurder / huurder aansprakelijk voor reparaties is geregeld in de huurovereenkomst. De voorwaarden van deze overeenkomst (huurovereenkomst) kan worden vastgesteld uitdrukkelijk (express termen) of kunnen worden geïmpliceerd door de wet (impliciete voorwaarden). Sommige van deze impliciete voorwaarden zijn geïmpliceerd door het gemene recht, anderen door handelingen van het Parlement bekend als wettelijke impliciete voorwaarden. De common law impliciete voorwaarden kan worden overschreven door de uitdrukkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst, maar de wettelijke impliciete voorwaarden niet algemeen worden verdrongen door de huurovereenkomst, die de wettelijke impliciete voorwaarden uitermate belangrijk om de huurovereenkomst maakt. Het is daarom belangrijk voor een huurovereenkomst om naar te kijken:

* De uitdrukkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst
* De common law impliciete voorwaarden van de huurovereenkomst (maar gezien het feit dat deze kunnen worden uitgesloten als de huurovereenkomst zegt anderszins)
* De wettelijke impliciete voorwaarden in de huurovereenkomst (gezien het feit dat deze normaliter niet kunnen worden uitgesloten van een huurovereenkomst en zal daarom opereren, ondanks de voorwaarden van de huurovereenkomst).

Schending van deze uitdrukkelijke of impliciete voorwaarden in de huurovereenkomst is een schending van de overeenkomst (huurovereenkomst) en kan worden afgedwongen door de partijen bij de overeenkomst (huurovereenkomst), dwz de verhuurder of de huurder, zoals het geval kan zijn.

De huurovereenkomst & wettelijke impliciete voorwaarden

De huurovereenkomst kan omschreven clausules die bepalen wie aansprakelijk is voor wat herstel. Indien de verhuurder heeft toegezegd binnen de huurovereenkomst voor alle reparaties van de huurder kan de naleving van deze verplichtingen zoals vastgesteld door de huurovereenkomst te doen. De aansprakelijkheid van de eigenaars zal afhangen van de precieze bewoordingen van de desbetreffende clausules in de huurovereenkomst.

'reparatie' & 'verbetering'

Het is belangrijk om onderscheid te maken 'reparatie van "verbetering" in de huurovereenkomst. Reparatie Het woord 'is beperkt tot de verlenging of vervanging van de subsidiaire delen van het gebouw, verbetering is het toevoegen van dingen aan de eigendom die nog niet bestaan. De wet legt geen verplichting voor de verhuurder de verbetering van kracht, tenzij hij uitdrukkelijk heeft ingestemd te doen in de huurovereenkomst. Daarom repareren van een lekkende goot zou worden aangemerkt als een reparatie. Als de huurder wilde een serre die zou worden aangemerkt als een verbetering en bij mijn weten niet veel verhuurders sanctie zou dit werk.

Indien de voorwaarden van de huurovereenkomst plaats het herstellen verplichting van de huurders de vraag of dit niet zou kunnen worden afgedwongen afhankelijk van de lengte van de huurperiode en de aard van de reparaties. Als een huurder een periodieke huurovereenkomst of een vaste looptijd huurovereenkomst voor minder dan 7 jaar is, zullen de meeste van de grote reparatie verplichtingen worden gelegd op de verhuurder op grond van artikel 11 van de Landlord and Tenant Act 1985.

Artikel 11 van de Landlord & Tenant Act 1985

Deel 11 is van toepassing op huur-of huurovereenkomst op of na 24 oktober 1961 verleend voor minder dan zeven jaar. De overgrote meerderheid van Assured Shorthold huurovereenkomst s periodiek zijn of voor een termijn van minder dan zeven jaar en daarom hoofdstuk 11 van toepassing voor deze huurovereenkomst s. De eigenaars impliciete verplichtingen uit hoofde van § 11 zijn:

* Om alvast te herstellen van de structuur en de buitenkant van de woning (inclusief afvoeren, goten en externe leidingen) te voldoen aan de huurovereenkomst.
* Om alvast te repareren en het goede functioneren van de installaties in de woning voor de levering van water, gas, elektriciteit en sanitaire voorzieningen (waaronder wastafels, gootstenen, baden en sanitaire voorzieningen) te voldoen aan de huurovereenkomst.
* Om alvast te repareren en het goede functioneren van de installaties in de woning voor de kamer en het verwarmen van water te vervullen de huurovereenkomst.

Definitie van structuur binnen de huurovereenkomst

'Structuur en exterieur' in het eerste punt niet worden gedefinieerd door de wet. Echter, 'structuur', vastgelegd in een huurovereenkomst duidelijk omvat de belangrijkste structuur van de woning, zoals de belangrijkste muren, funderingen en het dak hout (inclusief kozijnen) te onderscheiden van decoraties en fittingen, terwijl de 'buitenkant', vastgelegd in een huurovereenkomst heeft gehouden door de rechtbanken om paden of stappen te nemen die een essentieel middel van toegang tot de woning vormen, maar niet bestrating in de achtertuin of een voetpad aan de achterzijde van het huis.

'Reparatie' binnen de voorwaarden van de huurovereenkomst

Condensatie is vaak een probleem in verhuringen en wordt vaak betwist binnen huurovereenkomsten. Dit is verergerd in de afgelopen jaren door het verwijderen van houten ramen en de vervanging door UPVC Ones. Dit is vaak gedaan zonder de nodige aandacht besteed aan de passieve zorgen voor voldoende ventilatie. Meeste huurovereenkomst s hebben clausules in hen die de huurders te zorgen voor voldoende ventilatie. Dit is echter slechts selectief nageleefd. De verhuurder is dan vaak gepresenteerd met de problemen als gevolg van slechte ventilatie, zoals schimmel of schade aan het pleisterwerk. Als de condensatie schade aan de belangrijkste structuur van het pand, zoals het pleisterwerk heeft veroorzaakt, kan de verhuurder worden gedaan om te herstellen pleisterwerk, maar dit zal niet genezen de condensatie, het zal alleen het herstel van de gevolgen van de condensatie. Als de condensatie niet kan worden genezen door 'repareren', maar kan worden uitgeroeid alleen door 'verbeteringen', de verhuurder is niet aansprakelijk op grond van artikel 11 van het probleem te verhelpen. Huurders kunnen in staat zijn om de zaak voort te zetten onder de Environmental Protection Act 1990.

De verplichtingen van de verhuurder binnen de huurovereenkomst te herstellen en bij te houden in orde de installaties voor de levering van water, gas, elektriciteit, sanitaire voorzieningen, ruimte en water verwarming slechts verplicht hem te onderhouden en de faciliteiten die er aan het begin van de huurperiode reparatie overeenkomst. Indien de woning niet voorzien zijn tat het begin van een huurovereenkomst, dan is er geen verplichting van de zijde van de verhuurder om de nodige installaties leveren. Oorspronkelijk was de regeling beperkt tot installaties die daadwerkelijk binnen de vier muren van de woning. Maar als de huurovereenkomst is verleend op of na 15 januari 1989 de verhuurder aansprakelijk zou zijn voor de ketel, ongeacht waar het is gevestigd.

De verhuurder is aansprakelijk voor deze zaken uit hoofde van de huurovereenkomst, zelfs indien het probleem is een gebrek fabrikanten '- bijvoorbeeld als de ketel is gebrekkig wanneer het werd geleverd en gemonteerd. Hij heeft het probleem recht zetten, zelfs al was het niet zijn schuld: dit staat bekend als risicoaansprakelijkheid. De enige uitzondering zou zijn, wanneer het gebrek te wijten is aan een fout van de kant van de huurders, die moet het pand te gebruiken in een 'huurder-like-wijze' te vervullen van hun huurovereenkomst. Dus als de problemen ontstaan omdat de huurders niet over de goederen die worden gebruikt in een huurder-like-wijze, de verhuurder is niet aansprakelijk voor reparaties aan de producten in kwestie onder de huurovereenkomst.

Normen van de reparatie betreft de huurovereenkomst

Deel 11 is bepaald dat bij de vaststelling van de normen van de reparatie aan de eigendom van de rechter dient rekening te houden met het karakter en de verwachte levensduur van de eigendom en de plaats waar zij gevestigd is. Daarom, als het huis is in slechte staat aan het begin van de huurovereenkomst en in een gebied van zeer slechte kwaliteit van de behuizing van de verhuurder niet hoeft uit te voeren uitgebreide reparaties onder punt 11, noch zal hij verplicht uit te voeren verbeteringen . Patching reparaties kunnen voldoen aan de eisen van afdeling 11, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De eis van kennisgeving binnen een huurovereenkomst

De verhuurder is niet aansprakelijk op grond van artikel 11 (of zelfs onder een van de uitdrukkelijke of impliciete verplichtingen), tenzij de huurder hem heeft kennis gegeven van de noodzaak voor reparatie. Dus, als een huurder is gewond als gevolg van een defect, zal de verhuurder niet aansprakelijk overeenkomstig de huurovereenkomst voor zijn verwondingen als hij niet was aangemeld van de noodzaak om het defect te herstellen.

Common law impliciete voorwaarden binnen een huurovereenkomst

De huurovereenkomst kan worden bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor de interne decoratieve reparaties. Vaak echter is de huurovereenkomst niets over deze kwestie. In dat geval moet men kijken naar de impliciete voorwaarden als gevolg van hetzij aan de gemeenschappelijke wet of krachtens de wet.

Helaas is de common law is weinig hulp in de overgrote meerderheid van de gevallen: Als de huurovereenkomst is stil, de algemene regel is dat er geen gevolgen dat de ruimten geschikt zijn voor menselijke bewoning, of dat beide partijen verantwoordelijk zal zijn voor reparaties. Met andere woorden, de common law grotendeels neutraal. Er zijn echter enkele kleine uitzonderingen voor de huurovereenkomst die hierna worden toegelicht:

Gemeubileerd verhuur en de huurovereenkomst

In het geval van een gemeubileerde verhuur huurovereenkomst de verhuurder warrants (impliciet) dat het pand geschikt is voor bewoning op de datum waarop de huurovereenkomst ingaat. Daarom, als een gemeubileerd huis onbewoonbaar is, omdat het is vergeven van de insecten de huurder, kan aan het begin van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst onmiddellijk weerleggen, vordert de deposito of huur die hij heeft betaald en de huisbaas aanklagen voor eventuele schade of verlies geleden. Wel moet de huurder snel te handelen, aangezien dit stilzwijgend begrip ontstaat pas bij de aanvang van de huurovereenkomst. De verhuurder kan niet worden gedwongen om het pand bewoonbaar te maken. De huurder remedie is gewoon tot annulering van de huurovereenkomst en terug zijn verliezen. Er is geen permanente verplichting van de kant van de verhuurder te houden van de gemeubileerde woning geschikt voor bewoning.

Huurder taken om het goed te gebruiken in een huurder-achtige wijze het kader van de huurovereenkomst

Er is geen impliciete termijn in een huurovereenkomst, of van een gemeubileerd of ongemeubileerd eigendom, dat de huurder verantwoordelijk is voor reparaties. Wel moet de huurder gebruik van het pand in een 'huurder-like-wijze' onder de voorwaarden van een huurovereenkomst. Dit betekent dat hij de juiste zorg moeten nemen van het pand door het doen van de kleine banen die redelijkerwijs kan worden verwacht van hem van zijn huurovereenkomst, zoals ontstoppen riolering, met schoorstenen geveegd, herstellen zekeringen en ga zo maar door.

Gemeenschappelijke delen

In bepaalde omstandigheden waarin een huurovereenkomst is ondertekend, maar onvolledig is, kan de rechter een termijn impliceren, de common law en de eigenaar zal een redelijke zorg van gemeenschappelijke delen onder de huurovereenkomst - bijvoorbeeld, trappen en andere faciliteiten die worden gedeeld tussen de verschillende huurders. Als de gebouwen bestaan uit een grote toren met liften, trappen en andere gemeenschappelijke delen en de huurovereenkomst van de individuele appartementen niet verplichten een huurder of verhuurder de gemeenschappelijke elementen te handhaven, kan de rechter oordelen dat, onvolledig omdat de huurovereenkomst is en de lokalen niet kan functioneren zonder een dergelijke gemeenschappelijke delen worden gehandhaafd, moet de verhuurder verantwoordelijk impliciet genomen in de huurovereenkomst te houden in een redelijke conditie.

Makelaar Hawk is een site rechtstreeks gericht zijn op Britse Verhuurders. De site bevat gratis property management software waarmee verhuurders volgen al hun financiële gegevens met betrekking tot hun portefeuille. Het biedt gebruikers de mogelijkheid om af te drukken huurovereenkomsten en andere vormen GRATIS FOREVER. De site genereert een real-time huur boek voor elke eigenschap alsmede de berekening van een verhuurders belasting liabilty. De dienst is volledig gratis te gebruiken eigendom havik .

---